Guia do Comprador

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DICAS PARA O PROCESSO DE COMPRA DE UM IMÓVEL EM PORTUGAL


A transmissão de um imóvel, pela sua importância e valor, requer um conjunto de deveres e obrigações por forma a garantir a segurança legal do negócio imobiliário.

1. CONSERVATÓRIA DO REGISTO PREDIAL

Um dos primeiros aspectos a considerar relaciona-se com a análise da documentação, recorrendo-se à Conservatória do Registo Predial. Neste organismo, são realizados todos os registos dos prédios rústicos e urbanos.
A Conservatória dispõe de descrição completa de cada prédio, podendo qualquer cidadão requerer informações a respeito de um prédio inscrito na Conservatória bastando, para o efeito, solicitar a emissão de uma certidão de teor.

Neste documento poderá comprovar-se:

A legitimidade de quem pretende alienar o bem imóvel
A existência de ónus ou encargos

Repartição de Finanças
Nas Repartições de Finanças, os imóveis são inscritos de acordo com um número associado a uma determinada Freguesia. A estes números atribui-se a designação de artigos matriciais. Através do recurso a estas Repartições, é possível obter informações sobre a situação fiscal do bem imóvel. O documento que comprova a situação fiscal de cada prédio, nome do proprietário, a área, localização e geometria, denomina-se Caderneta Predial.

Câmaras Municipais
As Câmaras Municipais são responsáveis pelo licenciamento urbano, emitindo os Alvarás de construção, que possibilita a construção em determinada parcela de terreno. São também responsáveis pela emissão dos Alvarás de licença de utilização.

Recorrendo às Câmaras Municipais, poderá obter-se:

Informação sobre o licenciamento do imóvel, de forma assegurar que não se trata de construção clandestina;
Informação sobre se o imóvel se encontra, ou não em fase de construção;
No caso de aquisição de um imóvel diretamente à NAU Property, teremos toda a documentação preparada e atualizada e disponível para consulta.

2. CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Contrato-Promessa de Compra e Venda
A celebração do contrato-promessa salvaguarda os interesses das partes, permitindo assegurar a realização do contrato definitivo (em regra: escritura pública de compra e venda).

Forma Legal
A celebração do contrato-promessa e venda referente a edifício ou sua fracção autónoma, construído, em construção ou a construir tem o seu regime próprio. O contrato-promessa está sujeito à forma escrita, sob pena de invalidade. As assinaturas dos promitentes devem ser reconhecidas, procedendo-se igualmente, à certificação de existência da licença de utilização ou construção.

Elementos do Contrato-Promessa
No contrato a celebrar, devem identificar-se as partes e o objectivo do negócio, descrevendo-o de modo a não oferecer dúvidas. Devem, também, delimitar algumas garantias recíprocas para que as partes cumpram ou fiquem devidamente ressarcidas pelo incumprimento contratual da parte contrária que eventualmente possa ocorrer.

Prazo para a realização do contrato definitivo
Montante do sinal, como adiantamento parcial do preço total a pagar Montantes de reforço de sinal, caso existam e a indicação da data do seu pagamento Data da tomada de posse do bem a transacionar A referência à execução especifica (art.º 830 do Código Civil).
A NAU Property pode propor uma minuta base de CPCV que responde a todos os princípios normais aplicados no contexto de uma venda imobiliário. Peça-nos uma minuta tipo, caso pretenda analisar com maior profundidade o teor deste contrato.

3. ANTES DA REALIZAÇÃO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA PODEM-SE EFETUAR OS REGISTOS PROVISÓRIOS DE AQUISIÇÃO JUNTO DA CONSERVATÓRIA DO REGISTO PREDIAL.

Estes registos caducam ao fim de 6 meses.

4. MARCADA A ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DEVE-SE PROCEDER AO PAGAMENTO DO IMT E IMPOSTO DE SELO NA REPARTIÇÃO DE FINANÇAS.

Este processo pode ser feito com 24 horas de antecedência da escritura de compra e venda, tendo o promitente comprador que solicitar a emissão das guias de pagamento junto das finanças e apresentar comprovativo de pagamento no ato da escritura.

5. DOCUMENTAÇÃO A ENTREGAR NO CARTÓRIO NOTARIAL OU NA INSTITUIÇÃO BANCÁRIA, NO CASO DE RECURSO A EMPRÉSTIMO BANCÁRIO DEVERÁ INCLUIR:

Comprovativo de pagamento do IMT e Imposto der Selo;
Cópias dos bilhetes de identidade e dos cartões der contribuinte dos outorgantes;
Exibição de procuração, na situação de representação por mandatário;
Caderneta predial atualizada, ou em substituição certidão de teor do artigo matricial (com validade de por um ano);
Certidão de teor das descrições e inscrições em vigor;
Licença de utilização;
Ficha técnica (Lei nº 68/2004 de 25 de Março);
Certificado Energético.
6. A FASE SEGUINTE RESPEITA À CONCLUSÃO DO NEGÓCIO, CONCRETIZANDO-SE A COMPRA E VENDA DO IMÓVEL, MEDIANTE CELEBRAÇÃO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA NO CARTÓRIO NOTARIAL.

7. APÓS A CELEBRAÇÃO DA ESCRITURA DEVERÁ PROCEDER-SE AO REGISTO DE AQUISIÇÃO OU CONVERSÃO EM DEFINITIVOS DOS REGISTOS PROVISÓRIOS, REGRA GERAL É REQUERIDO PELO NOTÁRIO, LOGO A SEGUIR À CELEBRAÇÃO DA ESCRITURA.

Casa Pronta
É um balcão único onde é possível realizar todas as operações relativas à compra e venda. Neste balcão é possível pagar impostos, celebrar o contrato de compra e venda (escritura), realizar imediatamente todos os registos, pedir a isenção do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e pedir a alteração da morada fiscal.

O balcão único Casa Pronta funciona na Conservatória do Registo Predial e postos de atendimento dessas conservatórias nas lojas do cidadão.

OBRIGAÇÕES FISCAIS
1. IMT - IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE AS TRANSMISSÕES ONEROSAS DE IMÓVEIS IMT

Incide sobre a transmissão onerosa do direito de propriedade ou de figuras parcelares deste direito (uso e habitação, direito de superfície, usufruo entre outros) As Taxas do Imposto podem ser consultadas no site das finanças http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimt/cimt17.htm

2. IMI - IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE IMÓVEIS:

A aquisição deverá ser participada, no decurso de 60 dias contados a partir da transmissão do imóvel, á Repartição de Finanças da área de localização do imóvel, para efeitos de inscrição ou atualização das matrizes prediais.

O IMI incide sobre o valor patrimonial tributário dos prédios rústicos e urbanos situados em território português e as suas taxas traduzem-se no seguinte:

ISENÇÕES:

Valor patrimonial até €125.000,00 - 3 anos, para habitação.